Большое строительство: восстановление города. Часть III

Лиссабон – столица, крупнейший город и главный порт Португалии – является одним из старейших городов мира и старейшим городом Западной Европы, на века превосходя в возрасте такие современные европейские столицы, как Лондон и Париж.

В XVIII веке столица Португалии была практически полностью разрушена землетрясением 1755 года, за которым последовали мощные цунами и пожары. Лиссабон полностью отстроили заново по новому плану.

1 из 8

Начавшаяся в 1975 году и продлившаяся до 1990-го года гражданская война и последующая оккупация столицы Ливана Бейрута разрушительно сказалось на историческом центре города.

Представляющий большую историческую и культурную ценность город, практически превратился в руины.

В настоящее время центр города почти восстановлен, городские архитекторы строят новый Бейрут с высотными зданиями, коммерческими комплексами и культурными центрами. Большое строительство: восстановление города. Часть III

2 из 8

Представляющий большую историческую и культурную ценность город, практически превратился в руины.

В настоящее время центр города почти восстановлен, городские архитекторы строят новый Бейрут с высотными зданиями, коммерческими комплексами и культурными центрами.© РИА Новости / Михаил Алаеддин

В 1945 году американский бомбардировщик сбросил на японский город Хиросима атомную бомбу под названием «Малыш». Радиус зоны полного разрушения составил примерно 1,6 километра, а пожары охватили площадь в 11,4 квадратных километра. 90% зданий Хиросимы было либо повреждено, либо полностью уничтожено.

В 1949 году японское правительство провозгласило Хиросиму «городом мира» и приняло решение о застройке города. На его восстановление была передана часть средств из государственного бюджета.

На начало 1960-х годов Хиросима была практически полностью восстановлена, а территория города даже увеличилась из-за присоединения соседних населенных пунктов.

Большое строительство: восстановление города. Часть III

3 из 8

Столица Японии – город Токио – тоже несколько раз практически полностью разрушался. Так, в 1923 году в Токио и в его окрестностях произошло крупнейшее землетрясение (магнитуда 8-9 по шкале Рихтера). Почти половина города была утеряна, начался сильный пожар.

Хотя план реконструкции оказался очень дорогим, город стал постепенно восстанавливаться.

Токио вновь серьёзно пострадал во время Второй мировой войны. Он подвергался массированным воздушным атакам.

Множество деревянных строений сгорело, пострадал старый Императорский дворец.

Большое строительство: восстановление города. Часть III

4 из 8

Хотя план реконструкции оказался очень дорогим, город стал постепенно восстанавливаться.

Множество деревянных строений сгорело, пострадал старый Императорский дворец.

Мостар – город в Боснии и Герцеговине, который является пятым по количеству населения городом страны. Во время войны после распада Югославии в начале 90-х годов свыше 90% строений города были разрушены.

Среди уничтоженных памятников был францисканский монастырь, католический собор и дворец епископа (с библиотекой в 50 тысяч книг), ряд светских учреждений, а также мечеть Караджаш-бея и 13 других мечетей. Город пришлось практически отстраивать заново.

Главная достопримечательность города – разрушенный в ходе войны и восстановленный в 2004 году «Старый мост» теперь символизирует возврат страны к мирной жизни.

Большое строительство: восстановление города. Часть III

5 из 8

В России многие города были разрушены во время Великой Отечественной войны. Так, Мурманск неоднократно подвергался атакам с суши и с воздуха. В результате бомбардировок было уничтожено три четверти построек, особенно пострадали деревянные дома и строения. К концу Великой Отечественной войны город был практически полностью сожжён.

Сохранились лишь портовые сооружения и центральная, состоящая, в основном, из каменных домов, часть города.

В 1945 году по решению правительства Мурманск был включён в число пятнадцати городов страны, наряду с Москвой и Ленинградом, восстановление которых объявлялось первоочередной задачей. На его развитие было выделено 100 миллионов рублей.

Город был восстановлен к началу 1950-х годов.

Большое строительство: восстановление города. Часть III

6 из 8

Сохранились лишь портовые сооружения и центральная, состоящая, в основном, из каменных домов, часть города.

Город был восстановлен к началу 1950-х годов.

Причиненный войной ущерб городу Волгограду (тогда Сталинграду), был огромный. Было разрушено более 90% довоенного жилого фонда, а три района города утеряны полностью.

В первые послевоенные годы были восстановлены самые необходимые объекты, а позже началась масштабная застройка Сталинграда монументальными зданиями в стиле сталинского ампира, определяющие облик города и сегодня.

Для создания новой сетки улиц была изменена историческая планировка, повторяющая обводы крепостных стен.

Большое строительство: восстановление города. Часть III

7 из 8

Для создания новой сетки улиц была изменена историческая планировка, повторяющая обводы крепостных стен.

Столица Белоруссии тоже сильно пострадала во время Великой Отечественной войны. На момент освобождения города Советской Армией в 1944 году в центральных районах Минска осталось всего около 70 неразрушенных зданий.Масштабные разрушения поставили вопрос о целесообразности восстановительных работ.

Звучали предложения о строительстве нового города в нескольких километрах от разрушенного Минска. В итоге было решено оставить город на прежнем месте. В его восстановлении активно участвовали местные жители, которые должны были не менее 15 часов на работах по приведению города в порядок. Большое строительство: восстановление города. Часть III

8 из 8

Звучали предложения о строительстве нового города в нескольких километрах от разрушенного Минска. В итоге было решено оставить город на прежнем месте. В его восстановлении активно участвовали местные жители, которые должны были не менее 15 часов на работах по приведению города в порядок. © РИА Новости / Борис Бабанов

Что строят на поле в Братовщине?

Этот вопрос не раз обсуждался в соцсетях и мессенджерах, но официальная информация появилась только сейчас, когда через 3 месяца после начала работ появился информационный щит.
Мы нашли дополнительную информацию на сайте, указанном на щите.
Девелопером проекта логистического парка PNK ПАРК ПУШКИНО 2 выступает PNK Group (парк Пушкино-1 расположен между ТРЦ Акварель и ивантеевским мостом).

Площадь индустриального парка – 70 гектаров. О его преимуществах сообщается на сайте проекта.

ПОЧЕМУ ВЫБИРАЮТ PNK ПАРК ПУШКИНО 2:
— Готовые инженерные коммуникации и инфраструктура
— Удобная локация: 20 км до МКАД, 0 км до Ярославское шоссе (М-8)
— Доступность трудовых ресурсов в радиусе 20 км более 650 000 человек

— Экономично. Снижение эксплуатационных расходов за счет энергоэффективности зданий.

— Соответствие международным стандартам пожарной безопасности.

Что конкретно будет размещено в PNK ПАРК ПУШКИНО 2 не сообщается. На уровне разговоров появилась информация, что одним из ключевых объектов станут склады компании OZON.

Кстати, ранее на этом поле проводились регулярные тренировки и соревнования любителей автоспорта. 30 января наш портал провел трехчасовую прямую трансляцию последних, как теперь становится понятно, гонок:

Читайте также: Большая Морская улица

Однако любители автоспорта отнеслись к ситуации с пониманием. Оказывается, их задолго предупредили о планах по строительству и уже подобрано новое место для соревнований, в Левково.

И еще. Пользователи портала «Пушкино Сегодня» наверняка помнят, что в 2016 году у нас публиковалась информация о планах по строительству компанией «Гранель» на этом поле нового жилого массива на 26 тыс. жителей.

Хорошо, что от этих планов решено отказаться – Пушкино и так перегружено новостройками, а вот новых школ, поликлиник, котельных, парковочных мест не появляется.

Ну если не считать пристройку к 6-й школе и школу №11 в Новом Пушкино.

Александр Ноздровский

Выгодно ли застройщикам реконструировать старые дома :: Мнения :: РБК Недвижимость

* цены указаны с учетом отделки

Как правило, проекты такого рода реализуют либо частные девелоперы, имеющие серьезный опыт в реставрации и реконструкции, либо непрофильные застройщики, у которых в портфолио уже есть аналогичные примеры. Это можно объяснить тем, что сейчас очень мало «хороших» домов, которые можно переоборудовать в жилье, а за дорогостоящие проекты девелоперы пока не берутся.

Правда, есть еще один альтернативный вариант — реконструкция промышленных зданий (типографии, производственные помещении или здания НИИ) под проекты с апартаментами.

Однако даже этот класс жилья не сможет конкурировать с классической реконструкцией, в том числе и в плане локации объектов.

К тому же здесь на первый план выходит очень интересный факт: статистика продаж в элитном сегменте показывает, что дома с классической архитектурой продаются лучше, чем дома в современной стилистике.

Ежегодно более десятка зданий, требующих реконструкции, выставляются на торги. Однако не все так радужно: в жилые проекты превратятся лишь единицы.

Причина тому — избирательный подход девелоперов, которые для реконструкции выбирают удобную локацию, а также стараются выбрать дом в наилучшем состоянии, который возможен в данной ситуации.

В целом по количеству выставленных на продажу особняков с историей традиционно лидируют Остоженка и Пречистенка.

Например, сейчас на торги выставлены несколько домов прошлого века на Остоженке с износом до 60% за 465,3 млн руб.

Но исторический центр Москвы не ограничивается лишь пределами так называемой «золотой мили», и здесь у девелоперов есть возможность для реализации высококлассных проектов — интересные для девелопмента элитной недвижимости здания расположены по всей Москве, и при условии создания качественного продукта и грамотной маркетинговой стратегии даже на сложном рынке можно реализовать успешный проект.

Таким образом, упомянутые факторы (небольшое количество площадок с сочетанием локация/пригодность для реконструкции, длительные сроки согласования, ряд серьезных ограничений на строительные работы) позволяют констатировать, что этот рынок пока не насыщен, хотя и остается очень интересным для девелопмента.

Девелоперов, которые берутся за подобные проекты, не так уж и много.

Несмотря на высокую маржинальность такого бизнеса, он тем не менее остается высокорисковым — не каждый девелопер в состоянии довести до конца проект, который удовлетворит взыскательному вкусу современного покупателя, а также пробиться через тернии многочисленных согласований не только с привычным департаментом строительства, но и с департаментом культурного наследия, суметь не настроить против себя общественное мнение, наладить диалог с такими организациями, как «Архнадзор», и пр. А ведь есть еще и специфический покупатель такого рода недвижимости, который приобретает не только квадратные метры, но и статус, атмосферу, соседство и многое другое, не поддающееся арифметическим подсчетам.

Об авторе

Амель Джерруди исполнительный директор департамента управления проектами и контроля строительства Colliers International

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Новые проекты: где появятся новостройки в ближайшее время — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru

За несколько последних месяцев в Петербурге и Ленобласти анонсировано более 20 новых жилых проектов. Под некоторые из них только определены территории, на другие новостройки уже выдана разрешительная документация, а это значит, что в ближайшее время они будут выведены в продажу по самой привлекательной цене.

В Выборгском районе у парка Сосновка, между Северным проспектом и улицей Жака Дюкло, в нескольких километрах от метро «Озерки» и «Удельная» запроектирован ЖК почти на тысячу квартир. В состав квартала войдут дома высотой 11-12 этажей со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным паркингом на 325 машино-мест.

Застройщиком выступает компания «Строительный трест», которая возвела поблизости ЖК «Лиственный», ЖК «Сосновка» и ЖК «Сергей Есенин».

В начале августа проект прошел публичные слушания, участник которых – житель района – предложил вместо дома построить объект досуга для взрослых и детей.

Однако чиновники отклонили это предложение, мотивировав тем, что «размещение жилого дома соответствует всем требованиям и нормативам действующего законодательства и обосновано представленной градостроительной документацией». Сроки реализации проекта пока неизвестны.

В том же Выборгском районе, но уже у метро «Лесная», планирует новый проект столичная ГК ПИК. Девелопер приобрел на торгах участок под жилую застройку на Кантемировской улице на территории, ранее принадлежавшей заводу «Климов». На участке площадью 7,6 га проектируется 68 тыс. кв. м новой недвижимости.

Поскольку проект комплекса пока в разработке, архитектуру ЖК и квартирографию застройщик не озвучивает. Однако есть вероятность, что работы на стройплощадке и выход на рынок состоятся в III-IV кварталах будущего года.

Интересно, что московский гигант в ближайшей перспективе намерен увеличить портфель своих петербургских проектов более чем в семь раз и занять в Северной столице третье место среди застройщиков, уступая лишь «Группе ЛСР» и Setl Group. Такие планы в начале октября озвучил журналистам вице-президент ПИКа Сергей Мамошин.

По словам бизнесмена, группа компаний рассматривает около 15-20 проектов. И если сейчас в ее портфеле 200 тыс. кв. м, то в ближайшие шесть-девять месяцев планируется увеличение до 1,5 млн «квадратов». Строить новое жилье ПИК собирается в классе масс-маркета в спальных районах и «сером поясе». При этом девелопер не исключает приобретения компаний-застройщиков с земельным банком.

В Калининском районе «первичка» пополнится 91 квартирой в составе девятиэтажного жилого дома по адресу: Герасимовская ул., 5, кор. 2, лит. А, в 5 км от станций метро «Площадь Мужества» и «Лесная». Застройщиком ЖК с подземным паркингом на 60 машино-мест выступит ООО «Лаату», которому Госстройнадзор уже дал добро на строительство.

Ранее на указанном участке площадью 0,18 га возвести новостройку планировала структура, близкая к ГК «Еврострой».

Предыдущий застройщик также успел получить разрешение на строительство и даже расчистил стройплощадку и установил забор, после этого участок был продан компании «Лаату».

Последняя работает на петербургском рынке с 2004-го, однако девелоперского опыта у компании нет, поскольку занимается преимущественно контролем качества строительства, организацией служб технического заказчика, сметным сопровождением и аудитом.

Также в Калининском районе может появиться жилье на улице Руставели. Этой осенью «ДОМ.РФ» продает на торгах участок бывшей стоянки грузовых фур, примыкающий к бизнес-центру «Ручьи». Функциональное назначение надела площадью 1,2 га – жилая и коммерческая застройка. Таким образом, что именно будет построено, решит новый собственник.

В Приморском районе на Белоостровской улице, 9, в километре от метро «Лесная», планируется строительство ЖК общей площадью 36,5 тыс. «квадратов».

Застройщик – компания ООО «ГринХаус», входящее в группу «Базис-СПб», – уже получил разрешение на строительство.

Новостройка, позиционируемая как «комфорт+», появится на участке в 1,9 га, который принадлежал двигателестроительному предприятию «Климов».

Несколько лет назад завод перевел мощности в Каменку и собирался самостоятельно развивать освободившуюся территорию, но материнская компания в лице «Ростех» решила иначе и в 2017-м продала актив на торгах.

Новому владельцу «Базис-СПб» участок достался почти за 400 млн рублей.

Строительство же задуманного ЖК со встроенными помещениями и подземным паркингом, по данным «Недвижимости и строительства Петербурга», обойдется девелоперу в 2,5 млрд руб.

У стартовой черты в центре города

В Центральном районе, на углу улиц Красного Текстильщика и Кирочной и на пересечении улиц Красного Текстильщика и Моисеенко, КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) согласовал несколько проектов строительства и реконструкции. Участки принадлежат ОАО «Прядильно-ниточный комбинат им. С.М. Кирова», который и намерен на месте имеющихся задний возвести апартаменты, жилье и коммерческие объекты.

Жилая застройка на этой территории была задумана еще 10 лет назад. Предыдущий проект, разработанный в 2014-м, предусматривал строительство 120,9 тыс. кв. м жилья, 44 тыс. кв. м апартаментов и 50,7 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

Новые цифры по количеству «квадратов» пока не уточняются, но известно, что ЖК с коммерческими помещениями и детсадом на 40 мест запроектирован на улице Красного Текстильщика, 17, лит. А. Под еще один детсад, но уже на 120 мест, намерены приспособить исторический корпус на улице Красного Текстильщика, 10, лит. Д.

Комплекс апартаментов же должен появиться в здании под литерой «У», подлежащему реконструкции.

В Адмиралтейском районе Градсовет Петербурга рассмотрел проект ЖК на месте Троицкого рынка в квартале между Троицкой площадью, набережной Фонтанки и бывшим Госпитальным переулком. Поскольку Троицкий рынок сейчас принадлежит структурам Концерна «Питер», вероятно, этот холдинг и возведет здесь новостройку.

По проекту на указанном участке планируется шестиэтажный дом на 90 квартир с подземным паркингом на 75 авто. Однако из-за близкого расположения психоневрологической больницы застройщику предстоит еще соблюсти санитарную зону, которая составляет 50 метров.

В другой центральной локации – Петроградском районе – под новый ЖК отдан участок в 1,2 га, расположенный северо-восточнее перекрестка улиц Чапаева и Мира.

По сведениям «Канонера», КГИОП согласовал снос расположенных там дореволюционных зданий, юридически «омоложенных» до 1926-го.

Наиболее заметное из этих строений – четырехэтажный корпус на Петроградской набережной, 34, литера В, который торцом обращен к улице Чапаева.

Инициатором строительства нового ЖК издание называет ООО «Тракт-ДС», создавшее под проект юрлицо – ООО «Чапаева-17», которое затем было выведено из состава компании.

В полутора километрах западнее, на углу Кронверкской и Сытнинской улиц, также ожидается новый апарт-отель. Участок под застройку в 6 тыс. кв. м с техническими условиями для подключения к электро- водо- и газоснабжению принадлежит ГК «УНИСТО Петросталь». Чтобы реализовать проект, девелопер ищет инвесторов, готовых вложить почти 2 млрд 435 млн руб.

Надел «УНИСТО Петросталь» приобрела еще в 2012-м и прежде планировала строительство общественно-делового комплекса с четырехзвездочной гостиницей, офисным центром класса В+ и торговыми площадями.

Однако проект так и остался на бумаге: сначала функциональное назначение участка несколько раз меняли, и компании приходилось отстаивать свои интересы в суде, после у девелопера возникли финансовые трудности.

Сейчас из-за удачного расположения надела в центре города, недалеко от «Горьковской» группа компаний переориентировалась на формат апарт-отеля. Чистая прибыль от реализации проекта оценивается в 1,4 млрд руб.

По словам президента ГК «УНИСТО Петросталь» Владимира Оксмана, реализация апарт-отеля поможет группе компаний завершить другие объекты и выполнить обязательства перед дольщиками. От прежнего намерения продать просто участок девелопер отказался из-за невозможности получить реальную цену за свой актив.

Перспективы южных районов

Больше всего новинок ожидается в Невском районе. Так, Группа RBI приобрела под новый проект участок площадью 3,7 га, победив в аукционе, организованном «ДОМ.РФ». Лот стоимостью чуть более 472 млн руб.

расположен на проспекте Большевиков, д. 22, корп. 1, лит. А, менее чем в километре от метро «Улица Дыбенко».

Приобретенный актив представляет собой участок с незавершенными объектами строительства, ранее надел находился в федеральной собственности.

«В планах Группы RBI – строительство на этом месте около 30 000 кв. метров жилья комфорт-класса, обеспеченного необходимой социальной инфраструктурой», – рассказал девелопер.

Наряду с этим Группа RBI анонсировала планы по созданию «современного многофункционального центра, объединяющего в себе гостиничные функции, коворкинг, ресторан, фитнес-центр и другие помещения».

Под проект подобного формата, первый из которых – Studio Moskovsky – вновь выбран Московский район.

Однако, если Studio Moskovsky возводится на Заозерной улице рядом с «Фрунзенской», то участок под новый МФЦ находится на пересечении Московского проспекта и Заставской улицы вблизи «Московских ворот».

Ориентировочный объем полезной площади в будущей новостройке девелопер оценивает в 14 тыс. «квадратов». В проекте заявлены как собственная инфраструктура, так и полный набор гостиничных сервисов, обслуживанием займется управляющая компания RBI PM. Завершение проектирования, получение разрешительной документации на строительство и выход на стройплощадку ожидаются в середине будущего года.

В Невском районе, но уже на Октябрьской набережной, приобрел новый актив и «Аквилон Инвест». Надел площадью порядка 24 тыс. кв. м находится восточнее поворота с Русановской улицей, вблизи Невы. На участке холдинг планирует строительство более 90 тыс. «квадратов» недвижимости. Проект объединит жилую и коммерческую недвижимость, а также включит объекты социальной инфраструктуры.

«В настоящий момент завершается разработка проекта, приступить к строительству и реализации квартир планируется в IV квартале 2019 года», – прокомментировал застройщик.

Еще один многоэтажный ЖК должен появиться на Октябрьской набережной, девелопер проекта определится после аукциона. Речь идет о наделе площадью 24 тыс. кв. м по адресу: Октябрьская наб., 102, лит. И, который относится к историческому району Уткина Заводь и удален на 3,5 км от метро «Ломоносовская». Участок выставило на торги ОАО «Асфальтобетонный завод №1», входящее в группу «АБЗ-1».

Вместе с землей к реализации предлагаются также шесть нежилых зданий, расположенных на площадке и уже подготовленных к сносу. Торги, организуемые Фондом имущества Санкт-Петербурга, запланированы на 30-е октября, начальная стоимость лота – 700 млн руб.

Участок по адресу: Октябрьская наб., 102, лит И. Источник: фондимущества.рф

Жилье может появиться и на противоположной стороне Невы. В августе госкомпания «ДОМ.РФ» провела открытый аукцион по продаже земельного участка площадью 0,17 га и здания метражом 533 «квадрата» на Перевозной набережной, 43, в 1,1 км от метро «Елизаровская». Прежде в указанном двухэтажном здании 1917 года постройки располагался медвытрезвитель.

Победителем торгов стало ООО «ТИПОГРАФИЯ «ЦБНТИ», предложившее за лот 19,11 млн руб. Поскольку участок расположен в зоне ТД-1-1, новый собственник может возвести как объекты многофункциональной общественно-деловой застройки, так и жилые дома.

Не обойдется без новых кварталов и в Шушарах, а именно в составе одноименного ЖК от СК «Дальпитерстрой». В отличие от предыдущих небоскребов новая очередь обращает на себя внимание пониженной этажностью.

Всего в составе квартала предусмотрено восемь 14-этажных монолитно-каркасных домов на 3 532 квартиры и отдельно стоящий паркинг.

Объекты расположатся на участке, ограниченном Школьной улицей и Новгородским проспектом.

Три из восьми домов – «точки», остальные пять – многосекционные корпуса, насчитывающие от 3 до 11 секций. В домах застройщик обещает коммерческие помещения и встроенно-пристроенные подземные паркинги вместимостью от 150 до 460 машино-мест. Также рядом с ЖК запланирован детсад.

Срок ввода продолжения «Шушар» намечена на начало 2022-го. Часть квартир в квартале, застройщик может предложить городу для расселения очередников и льготников.

Что ждать в области?

В Ленобласти также ожидается несколько новых проектов. Самая масштабная новостройка на 33 тыс. жителей должна появиться на территории бывшего аэродрома Ржевка во Всеволожском районе ЛО. Застройщиком выступит «Группа ЛСР», участок же под проект находится между речками Лапкой и Зиньковкой и примыкает к границе с Петербургом.

Землю под ЖК девелопер приобрел еще в 2014-м, а одобрение Градсовета получил год спустя. Однако компания не спешила с застройкой, вероятно из-за того, что это будет ее первый проект на территории Ленобласти.

О намерениях вернуться к проекту с домами высотой 9-16 этажей генеральный директор «Группы ЛСР» Андрей Молчанов заявил журналистам в августе этого года. По словам бизнесмена, новостройка объединит почти миллион квадратных метров недвижимости с улично-дорожной сетью и социальными объектами.

Одних только детсадов и школ планируется девять и четыре соответственно. Также анонсируются 25 тыс. кв. м коммерческих помещений, два крытых спорткомплекса, поликлиника, станция скорой и неотложной помощи, пожарное депо и церковь.

Предварительно выйти на объект девелопер собирается весной будущего года.

Проблему же транспортной доступности района, по данным издания «Недвижимость и строительство Петербурга», ЛСР собирается решить строительством частного трамвая, аналогичного городскому «Чижику».

Следующий ЖК появится также во Всеволожском районе, но в Мурино, где компания «Полис Групп» задумала новый проект.

Комплекс появится на Воронцовском бульваре, между ЖК «Материк» и ЖК ID Murino, почти в трех километрах от метро «Девяткино». Этот жилой комплекс станет для застройщика первым с использованием эскроу-счетов.

С этой целью девелопер уже подписал с Банком ДОМ.РФ соглашение о проектном финансировании на сумму 5,4 млрд руб.

Новый ЖК объединит три жилых корпуса общей площадью более 83 тыс. кв. м и более 5 тыс. кв. м коммерческих площадей. «В одном из корпусов разместится детский сад на 100 мест и поликлиника.

Закрытая территория двора будет оборудована зонами отдыха, детскими и спортивными площадками. В проекте будут представлены квартиры с различными планировками от студий до 3-комнатных квартир», – презентовали проект в «Полис Групп».

Вывести новостройку на рынок планируется до конца этого года.

Еще одна новостройка ожидается на въезде в Гатчину. Там на границе с Гатчинским парком запроектирован новый жилой квартал для медиков, льготников и всех желающих. Новостройку по поручению губернатора региона возведет ЛенОблАИЖК (Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования).

Проект, рассчитанный на 2019-2024 гг., планируется реализовать с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования. ЖК объединит несколько пяти- и девятиэтажных жилых домов. Из инфраструктуры обещано нормативное количество парковочных мест, новый детсад и реконструкция расположенной рядом общеобразовательной школы, вместимость которой увеличат до 825 учащихся.

Рендер нового ЖК в Гатчине. Источник: lenobl.ru

Наконец, не обойдется без новостроек и в Ломоносовском районе. Участок под застройку площадью 10 га находится в деревне Низино и ограничен Старопетергофским каналом, рекой Черной, дорогой к Санинскому шоссе от деревни Низино и мелиоративной канавой.

Застройщиком выступит компания «Ювен», планирующая построить трехэтажный ЖК общей площадью 25 тыс. «квадратов», в которому будут проживать порядка 830 человек. Известно, что в рамках проекта также должны появиться встроенно-пристроенный детсад на 50 малышей, открытые автостоянки и коммерческая инфраструктура на первых этажах комплекса.

Участок под МЖК в Низино. Источник: lenobl.ru

Реализовать проект застройщик намерен в три очереди в период с 2020-го по 2025-й. Проект планировки и проект межевания территории уже одобрен Градостроительным советом Ленинградской области.

10. 4. 3. Реконструкция планировки и застройки города

и жилых районов

Город — развивающаяся система. Его
функциональная и структурная организация
претерпевает те или иные изменения;
ломаются старые рамки, возникают новые
потребности в жизни людей, необходимость
совершенствования городской среды в
целом и отдельных ее элементов.

Экономическое обоснование содержания
и последовательности реконструкции
включает следующие этапы работ: анализ
исходного состояния городской среды с
выявлением недостатков ) степени их
влияния на развитие функционирование
этой среды; формулировка проблем
реконструкции сложившейся ситуации;
установлении целей, задач, ограничений
и выработка основных направлений и
методе реконструкции; разработка основы
проектных вариантов (альтернатив) их
технико-экономическая оценка уточнение
и выбор окончательного варианта. Хотя
в целом реконструкция городов проводится
как комплексное мероприятие и преследует
единые цели создание наиболее благоприятных
условий для труда, быта, отдыха и пер(
движения населения — тем не менее
проблематика реконструктивных рабе в
разных городах различна. Это зависит
от фактического состояния планировки
и застройки конкретного город его
элементов.

Например, в Москве общегородскими
задачами реконструкции являются
совершенствование транспортно-коммуникационной
структуры города частности, организации
третьего транспортного кольца, уплотнение
селительных территорий с сокращением
размеров резервных отводов за пределами
МКАД, модернизацией сложившегося
пятиэтажного жилого фонда строительства
конца 50-х, 60-х гг.; формирование планировочных
зон и их центров, обновление исторически
сложившегося столичного центра — ядра города (комплексная реорганизация
плотно застроенных территорий, создание
заповедных зон, пешеходных пространств,
упорядочение функций центрального ядра
с созданием развитой сети гостиниц,
предприятий туристского обслуживания
и т. д.). В центральны районах Ленинграда
стоит задача разуплотнения исторически
сложившейся застройки, расчистки
внутриквартальных и дворовых территорий
с формированием сети предприятий
первичного обслуживания, повышением
уровня озеленения территорий.

В ряде городов задачи реконструкции
во многом определяются потребностями
территориального роста города, нехваткой
пригодных территорий, необходимостью
совершенствования функционального
зонирования города, транспортного
обслуживания районов, повышения качества
жилой среды.

Оценка технического состояния зданий.
Очевидно, что без тщательного изучения
материального фонда города нельзя
сделать выводов о задачах реконструкции,
выявлении имеющегося потенциала, который
должен быть использован сегодня и в
дальнейшем.

Основные результаты
технико-экономического обследования
города, его застройки, уличной сети,
систем транспорта, благоустройства и
озеленения должны быть отображены на
топографическом плане.

После нанесения
на него данных, характеризующих
экономическое (техническое) состояние
материальных фондов города (зданий,
сооружений, подземных коммуникаций,
элементов благоустройства и т. д., а
также зон планировочных ограничений,
вызванных природными условиями), такой
план становится опорным.

Подготовка опорного плана
производится в целях: получения нагляднойкартины размещения пригодного
материального фонда с подразделением
его по этажности, степени физического
износа, плотности застройки; выявления
территориальных резервов для развития
и размещения элементов городской
структуры, застройки; выработки
предложений по дальнейшему использованию
реконструируемых территорий и очередности
реконструкции.

Оценка технического состояния сложившейся
застройки используется при экономическом
обосновании вариантов реконструкции,
установлении экономически оправданного
объема сноса жилого фонда (табл. 10. 16).

Для определения физического износа и
технического состояния зданий различной
степени капитальности в зависимости
от срока их эксплуатации используется
номограмма (рис. 10. 19).

Вполне очевидно, что экономически не
безразлично, какое здание определено
проектом реконструкции под снос: ветхое
с непродолжительным остаточным сроком
службы и повышенными затратами на его
капитальный ремонт или же здание в
удовлетворительном и хорошем состоянии,
которое может прослужить еще не один
десяток лет. Во втором случае будут
соответственно ниже затраты и на текущие
ремонты, поскольку их объем и периодичность
проведения зависят от технического
состояния здания и составляют примерно
треть стоимости капитального ремонта.

Таблица 10 16 Оценка технического
состояния зданий и возможные мероприятия
для их дальнейшего использования

Категория физического износа, %	Оценка технического состояния	Мероприятия	Примерная стоимость капитального ремонта, % восстановительной
Более 80	Негодное	Снос	—
61 — 80	Ветхое	Ограниченное использование	50 —	60
41 — 60	Неудовлетворительное	Возможен капитальный ремонт и переоборудование зданий из долговечных материалов для использования по другому назначению	30 —	40
21 — 40	Удовлетворительное	Комплексный капитальный ремонт с максимальным устранением физического и морального износа	6 —	15
До 20	Хорошее	Капитальный ремонт на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ	0 —	5

Рис 10.19 Номограмма для
определения физического износа и
технического состояния зданий

В зависимости от технического
состояния и степени капитальности
здания, а следовательно, и от остаточного
срока его службы существующий фонд
подразделяется на опорный,
условно опорный и
временный, что
отображается на опорном плане.

К опорному
фонду относят
капитальные здания с износом до 40 %, при
котором он будет функционировать и за
пределами расчетного срока. Сюда же
входят здания, имеющие историческую
или архитектурную ценность.

К
условно опорному фонду относят
здания в ремонтоспособном состоянии
(с износом 41—60 %), которые будут выбывать
в течение расчетного срока в том случае,
если не предусматривать для них проведение
капитального ремонта.

Наконец, временный
фонд составляют здания
с повышенным износом (свыше 61 %), при
котором проведение капитального ремонта
нецелесообразно. Этот фонд будет выбывать
в течение расчетного срока вне связи с
реконструктивными мероприятиями.

Оценка потерь при сносе зданий.

В процессе функционирования под
воздействием различных факторов здание
претерпевает физический износ, «стареет»,
теряет свои потребительные качества.
Соответственно снижается и его стоимостная
оценка.

Различают понятия «первоначальная»
(«балансовая»), «остаточная» и
«восстановительная» стоимость здания.
Первоначальная стоимость определяется
затратами, которые были осуществлены
при строительстве здания, принятого на
баланс.

Остаточная стоимость отражает
разницу между первоначальной стоимостью
и оценкой степени износа (расчетной
величиной амортизации на полное
восстановление) .

Наконец, восстановительная
стоимость представляет собой те затраты,
которые потребуются в данное время для
возведения аналогичного здания, т. е. с
учетом современных условий сметного
ценообразования, влияния факторов
технического прогресса, роста
производительности труда в строительстве.

Для сносимого здания
появляется понятие «ликвидационной»
стоимости. Последняя представляет собой
размервозвратных сумм, который зависит от возможности повторного использования материалов, получаемых при разборке здания.

Как показывает практика, для здания с повышенным физическим износом
состояние таких материалов, объем
отходов при разборке снижают эффект
получения дополнительных ресурсов,
который не превышает затрат на оплату
труда при разборке. Поэтому такие
возвратные суммы не могут рассматриваться
как удешевляющие факторы сноса здания.

При расчете остаточной стоимости
следует учитывать не только физический износ здания, но при необходимости
и его моральный износ. Основной вид
морального износа состоит в том, что
потребительные качества здания снижаются
за счет несоответствия старой постройки
современным требованиям к комфорту
проживания.

Ликвидация морального
износа требует тех или иных затрат на перепланировку квартир, устройство
необходимых элементов инженерного оборудования и т. п. Соответственно удельному весу затрат на ликвидацию
морального износа от восстановительной
стоимости здания устанавливается
процент износа:

Характеристика здания,
определяющая степень морального износа Моральный
износ, %

Планировка, удобная для
посемейного заселения, средняя площадь
квартир до 45 м2,
дом оснащен всеми видами удобств О — 15

Планировка, недостаточно
удобная для посемейного заселения,
средняя площадь квартир до 65 м2,
отсутствие некоторых видов удобств……..15
— 25

Планировка, не удобная для
посемейного заселения, средняя площадь
квартир до 85 м2,
отсутствие некоторых видов благоустройства …….. 25 — 35

Планировка, непригодная для посемейного
заселения, многокомнатные коммунальные
квартиры, отсутствие некоторых видов
удобств …….. более 35

Рис 10. 20 Схема единого
замкнутого регенерационного цикла
строительства технической эксплуатации
реконструкции жилой застройки и ее
взаимосвязь со смежными проблемами
развития города

Определение экономически оправданного
объема сноса. Эта проблема возникает
при рассмотрении следующей альтернативы:
реконструировать освоенную территорию,
т. е. снести старую застройку и возвести
новую в большем объеме или обеспечить
тот же прирост фонда за счет освоения
новых площадок.

Стоит задача сопоставления
экономической эффективности застройки
новых и реконструкции старых районов.
Таким образом, эффективность проектного
решения следует рассматривать не в
пределах квартала или района, а города
в целом, его территориальных резервов
на основе сравнительного анализа (рис.
10. 20).

Снос жилого фонда экономически
оправдан в том случае, если потери от
сноса Пснне будут превышать
затрат на инженерную подготовку,
инженерное оборудование и благоустройство, озеленение и транспорт, необходимых
при освоении новых территорий для
размещения того же размера жилого фонда,
что и на реконструируемых территориях.
Условие экономически
допустимых потерь от сноса пригодного
жилого фонда Пс определяется выражением
Пс +
Кр
больше или равно Кн (10.9)

где Кн— капитальные
вложения в инженерную подготовку,
оборудование, благоустройство, озеленение
и транспорт на свободных вновь осваиваемых
территориях, руб/м2
общей площади; Кр— то же, на
реконструируемых территориях (по
перекладке инженерных сетей,
совершенствованию дорожных покрытий,
формированию зеленых насаждений и т.
п.).

При выполнении поставленного условия
следует руководствоваться следующими
положениями: 1) количество и качество
размещаемого жилого фонда на вновь
осваиваемой и реконструируемой
территориях должны быть одинаковыми;
2) решение вопроса о первоочередном
сносе следует основывать на сопоставлении
со свободными территориями, застраиваемыми
в городе в ближайший период и требующими
меньших затрат на их освоение по сравнению
с замыкающими участками. Последнее
приведет к отсрочке более значительных
сносов и понизит допустимый процент
сноса пригодного жилого фонда.

Расчеты экономически допустимого сноса
требуют довольно сложного анализа
проектных схем инженерного оборудования и городского транспорта, изучения
данных о стоимости освоения отдельных участков территории.

В крупнейших
и крупных городах, особенно при недостатке
свободных территорий, допустим больший
объем сноса по сравнению с другими
городами. Для решения задачи используются
экономико-математические модели.

Критерием оптимальности является
минимум суммарных затрат на новое
строительство и модернизацию старой
застройки в реконструируемом районе с
учетом потерь от сноса и на строительство

недостающей части жилого фонда нг
свободной территории.

Различия в постановке задачи
минимизации затрат и потерь от сноса
зависят от типов реконструкции: в районах
с малоэтажной экстенсивной застройкой;
в районах с переуплотненной капитальной многоэтажной застройкой.

При
реконструкции районов I
типа обычно преследуется цель увеличения
количества жилого фонда, Ее осуществляют
тогда, когда предполагают получить
экономию по сравнению с затратами на
прирост такого же количества жилого
фонда на свободных территориях.

При
реконструкции районов IIтипа ставится задача
улучшения в них условий проживания за
счет разуплотнения, развития системы
обслуживания, совершенствования системы озеленения, обеспечения
требований инсоляции жилых помещений.

В настоящее время при
определении эффективности реконструкции часто используют показатели
КГОТ по отдельным городским районам,
включая данные оценки в состав капитальных вложений по рассматриваемым
вариантам.

При этом исходят из условия,
что создать уровень комфорта в районе
нового строительства можно, лишь вложив
дополнительно на каждый гектар территории разницу в оценке территории нового и
реконструируемого района. Так, при рассмотрении показателей эффективности реконструкции микрорайона на 15 тыс.

жителей во II
и IIIзонах КГОТ для
Москвы получены соответственно
27 %-ный и 5 %-ный эффекты по сравнению с освоением района нового строительства в V зоне (в районе МКАД).

При этом для
сокращения размеров потерь от сноса
реконструкция предусматривалась по
этапам: на первом этапе — минимальный
снос изношенного фонда в размере 5 тыс. м2,
на втором — уже 46,2 тыс. м2, на третьем —75 тыс. м2.

Экономический эффект реконструкции,
проводимой по этапам, определяется
следующим.

Отсрочка сноса ряда зданий,
составляющих условно опорный фонд, хотя
и ограничивает возможность размещения
на их месте нового фонда, тем не менее
не требует срочной компенсации этого
фонда за счет нового строительства.

Сохраняемые же на ближайший период
времени здания продолжают служить, их
физический износ растет, остаточная
стоимость снижается и последующий снос
ведет к меньшим потерям.